انجام معاملات مختلف مثل خرید و فروش ملک با وکالت نامه، از گذشته تا به امروز بسیار متداول بوده است. اما این موضوع مانع از بروز مشکلات جدی، اختلافات و شکایت‌های زیاد مربوط به آن نشده است. در سال‌های اخیر موضوع معامله با وکالت نامه بیشتر از گذشته مورد توجه و استفاده قرار گرفته که دلیل عمده آن هم، در رهن بانک بودن سند خانه‌هایی که با تسهیلات مسکن خریده شده‌اند یا هزینه‌های زیاد مربوط به انتقال سند است.

معامله با وکالت نامه مشکلات خاص خودش را دارد و بیش از هر نوع دیگری از معامله نیازمند دقت است. دادگاه‌ها پر از پرونده‌های مربوط به کلاه‌برداری با وکالت نامه یا اختلافات میان وکیل و موکل در معاملات این چنینی است. با این اوصاف بهتر است تا جایی که می‌توانید از معامله وکالت نامه‌ای استفاده نکنید و در صورت استفاده، به سراغ افراد معتمد بروید و تمام مراحل وکالت را تحت نظر مشاور حقوقی مورد اعتماد انجام دهید. در این مطلب قصد داریم تمام نکات لازم برای خرید و فروش خانه با وکالت نامه را با شما در میان بگذاریم.

مفهوم وکالت

قبل از هر چیز باید بدانید که وکالت به چه معناست. وکالت در اصطلاح حقوقی به معنای قرارداد یا عقدی است که به موجب آن یک طرف قرارداد، طرف دیگر را به عنوان وکیل یا نایب خود منصوب می‌کند. این بدان معناست که شما به شخص دیگری اختیار می‌دهید عمل یا اعمال مشخصی را از جانب شما انجام دهد. در این قرارداد طرف اول که اختیار انجام کار را به فرد دوم می‌دهد موکل، و طرف دوم که به عنوان نایب پذیرفته می‌ِشود وکیل نامیده می‌شود.

وکالت نامه فروش ملک به این شکل است که مالک خانه اختیار فروش ملک خودش را به شخص دیگری واگذار می‌کند. با این کار شخصی که وکالت ملک را به او سپرده‌اید اختیار این را دارد که سند ملک را هر زمان که خواست به خودش یا هر شخص دیگری که خواست، انتقال دهد.

انواع وکالت نامه:

وکالت تام

در این نوع وکالت موکل فردی را به عنوان وکیل و نایب در تمام امور انتخاب می‌کند و به این ترتیب وکیل اختیار انجام هر عملی را از جانب موکل خواهد داشت.

وکالت مقید

در وکالت مقید، توافق بر سر موضوع خاصی انجام می‌شود و وکیل به عنوان نایب موکل در موضوع معین عمل می‌کند. در خرید و فروش ملک با وکالت نامه از وکالت مقید استفاده می‌شود و وکیل اختیار موضوع معینی (انتقال سند) را خواهد داشت.

خرید و فروش ملک با وکالت نامه بلاعزل انجام می‌شود

وکالت نامه ها در دو شکل ساده و بلاعزل تنظیم می‌شوند. تفاوت این دو در اختیار یا عدم اختیار موکل برای عزل وکیل است. یعنی در وکالت ساده موکل می‌تواند هر زمان که خواست وکیل را عزل کند در حالی که در وکالت بلاعزل موکل چنین اختیاری نخواهد داشت.

وکالت بلاعزل همان نوع وکالتی است که برای خرید خانه‌هایی که فک رهن نشده‌اند استفاده می‌شود. بر اساس این نوع وکالت، خریدار خانه این اختیار را دارد که بعد از آزاد شدن سند خانه از رهن بانک، بدون نیاز به حضور فروشنده سند را به نام خود بزند و فروشنده نمی‌تواند این وکالت را فسخ کند.

دلیل خرید و فروش ملک با وکالت نامه چیست؟

معامله ملک با وکالت نامه دلایل مختلفی دارد که از مهم‌ترین آن‌ها می‌توان موارد زیر را نام برد:

• سند خانه به علت دریافت وام مسکن در رهن بانک است
• صاحب ملک قصد فرار مالیاتی دارد
• سند ملک گم شده است
• آپارتمان نوساز بوده و سند تفکیکی آن هنوز آماده نیست
• هزینه انتقال سند بالاست
• صرفه‌جویی در زمان (یکی از طرفین برای انجام معامله عجله دارد)

خرید آپارتمان در رهن بانک با وکالت نامه

متداول‌ترین نوع معامله با وکالت نامه خرید آپارتمان یا خانه در رهن بانک است. اگر شما هم برای دریافت تسهیلات مسکن اقدام کرده باشید، می‌دانید که وثیقه بانک مسکن برای اهدای وام و تسهیلات، سند خانه خریداری شده است. وقتی شما خانه‌ای را با وام مسکن در سال ۹۸ می‌خرید، سند آن تا زمان پرداخت تمام اقساط وام و تسویه حساب در رهن بانک میماند. بنابراین اگر بخواهید قبل از اتمام اقساط وام خانه را بفروشید یا باید خانه را با شیوه‌های مشخصی فک رهن کنید یا معامله را به صورت وکالت نامه ای انجام دهید.

در فروش وکالت نامه‌ای مالک خانه وکالت نامه بلاعزلی به خریدار می‌دهد تا زمانی که اقساط وام پایان یافت و خانه از رهن بانک آزاد شد، خریدار بتواند بدون نیاز به حضور فروشنده خانه را به نام خودش بزند. البته چنین معامله ای حتماً باید با اطلاع و رضایت بانک انجام شود.

در خرید و فروش ملک با وکالت نامه به چه نکاتی دقت کنیم؟

• قبل از هر چیز از صحت و اعتبار وکالت نامه مطمئن شوید. برای این منظور می‌توانید به دفتر اسناد رسمی تنظیم وکالت نامه مراجعه کنید.
• حتماً در کنار وکالت نامه برای قرارداد خود، مبایعه نامه کتبی دریافت کنید. وکالت نامه به تنهایی ضامن منافع شما در معامله نیست.
• اگر قصد معامله خانه‌ای را دارید که قبلاً یک یا چندین بار با وکالت نامه معامله شده، حتماً وکالت نامه اولیه را درخواست کرده و به طور دقیق و کامل آن را مطالعه کنید.
• دقت کنید که در خرید و فروش ملک با وکالت نامه نباید مدت زمان قید شود وگرنه بعد از پایان مدت تعیین شده شما اختیاری بر ملک مذکور نخواهید داشت.
• قبل از انجام معامله با استعلام از مراکز مختلف مثل شهرداری و غیره از میزان بدهی‌های ملک مطلع شوید.

معامله با وکالت نامه در چه صورت باطل می‌شود؟

فرقی نمی‌کند وکالت نامه شما ساده باشد یا بلاعزل در هر صورت وکالت نامه تحت شرایطی که در ادامه اشاره می‌کنیم باطل می‌شود.

اول از همه باید بدانید که وکالت نامه در صورت فوت هر یک از طرفین (وکیل یا موکل) باطل می‌شود. اگر شما خانه‌ای را به صورت وکالتی از فردی خریده باشید و قبل از این که خانه را به نام بزنید فرد مورد نظر فوت کند، به لحاظ قانونی ملکی که شما خریده‌اید به ورثه او خواهد رسید. همچنین، در صورتی که شما فوت کنید ورثه شما نمی‌توانند از وکالت نامه استفاده کنند و خانه به ورثه شما نمی‌رسد.

یکی از دلایل این که معاملات وکالت نامه ای ریسک زیادی دارند و اغلب افراد تأکید می‌کنند که سند خانه را هر چه زودتر منتقل کنید همین موضوع است. موارد دیگر عبارتند از:

• از بین رفتن مورد یا موضوع وکالت
• انجام اقداماتی از جانب موکل که با وکالت منافات داشته باشد
• در صورتی که مدت زمانی برای وکالت تعیین شده باشد، با پایان این مدت وکالت باطل می‌شود
• سفاهت یا دیوانگی هر یک از طرفین (وکیل یا موکل)
• اختیار مالک برای معامله ملک

یادتان باشد هیچ کدام از انواع وکالت باعث نمی‌شود که مالک نتواند ملک خودش را معامله کند. وقتی فردی وکالت فروش خانه‌اش را (چه به صورت ساده و چه به صورت بلاعزل) به فرد دیگری می‌دهد به این معنی نیست که دیگر اختیار فروش ملک خودش را ندارد. مالک ملک همیشه می‌تواند برای فروش ملک خودش اقدام کند. اگر مالک خانه‌ای را با وکالت نامه به شخص دیگری بفروشد و بعد از آن دوباره برای فروش آن خانه اقدام کند، مرتکب جرم فروش مال غیر شده است و کار او غیر قانونی است. اما اثبات این موضوع کار ساده‌ای نیست.

راه‌حل اثبات معامله وکالتی ثبت مبایعه نامه کتبی است. اگر شما در خرید خانه علاوه بر وکالت نامه مبایعه نامه کتبی امضا شده توسط مالک را داشته باشید، به راحتی می‌توانید اثبات کنید که خانه به شما تعلق دارد. دلیل این موضوع این است که با نوشتن مبایعه نامه در دفتر اسناد رسمی یا دفتر مشاور املاک، کد رهگیری به شما داده می‌شود که قابل پیگیری است و مانع از فروش ملک به افراد دیگر می‌شود.

دریافت یک نسخه از وکالت نامه توسط موکل و وکیل

به دلیل اختلافات زیادی که در موضوع معاملات وکالت نامه‌ای اتفاق افتاده است، این نوع وکالت نامه به صورت کتبی تنظیم شده و یک نسخه از آن به هر یک از طرفین (وکیل و موکل) داده می‌شود. دقت کنید که حتماً نسخه متعلق به خودتان را دریافت کنید.

تنظیم معامله با وکالت نامه باید در دفتر اسناد رسمی

وکالت نامه باید حتماً در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود،‌دی غیراینصورت مرجعیت ندارد و ادارات و مراکز دولتی و قانونی چنین وکالتی را نمی‌پذیرند. در وکالت نامه فروش اختیاراتی شامل اخذ مفاصاحساب‌های دارایی و شهرداری و صدور سند در ادارات مربوطه به خریدار داده می‌شود تا نیازی به حضور فروشنده در هیچ یک از مراحل انتقال سند وجود نداشته باشد. به مجموعه این اختیارات وکالت ملک گفته می‌شود. بر طبق وکالت ملک خریدار اختیار هرگونه دخل و تصرف در موضوع وکالت (مثل به نام زدن سند و فروش آن به دیگری) را خواهد داشت. به همین دلیل تنظیم وکالت نامه در دفاتر اسناد رسمی ضروری است.

منبع:مگ